იპოთეკით დატვირთული ქონების ყიდვა შესაძლებელია, მაგრამ „ფასი გადაიხადოს მყიდველმა და შემდეგ ბანკი მოხსნის იპოთეკას“ საკმარისი დაცვის მექანიზმი არ არის. საკონტროლო საბუთებია კრედიტორის წერილობითი დასტური ნაშთზე, გადახდის პირობითი გრაფიკი, იპოთეკის გაუქმების შეთანხმებული პროცედურა და რეესტრში რეგისტრაციის საბოლოო გადამოწმება.
ნორმატიული საფუძველი: საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“
იპოთეკიანი ქონების გარიგების დასრულების უსაფრთხო თანმიმდევრობა
იპოთეკის არსებობისას მარტო გამყიდველის პირობა, რომ „თანხას ბანკს გადაუხდის“, საკმარისი გარანტია არ არის. საჭიროა დავალიანების ნაშთის წერილობითი დასტური, თანხის უშუალო დანიშნულების განსაზღვრა, იპოთეკის მოხსნის პროცედურის წინასწარი შეთანხმება და საკუთრების გადაცემის რეგისტრაციასთან ანგარიშსწორების სწორი დაკავშირება.
მაგალითად, ნასყიდობის ფასის ნაწილი შეიძლება განკუთვნილი იყოს უზრუნველყოფილი დავალიანების დასაფარავად. ასეთ დროს ხელშეკრულებაში უნდა გაიწეროს რომელი თანხა სად ჩაირიცხება, ვინ წარადგენს იპოთეკის გაუქმების დოკუმენტს და რა მოხდება, თუ ბანკი მოხსნაზე უარს ამბობს ან რეესტრი რეგისტრაციას აჩერებს.
კანონის შესაბამისი მუხლიროგორ მოქმედებს ეს წესი პრაქტიკაში
თუ 180,000-ლარიან ფასში 55,000 ლარი მიდის ბანკისთვის, მყიდველმა უნდა იცოდეს, ვინ იღებს ამ თანხას, რა დოკუმენტი უნდა გასცეს კრედიტორმა და რა ხდება თუ გათავისუფლება არ დარეგისტრირდა. დარჩენილი 125,000 ლარი შეიძლება გამოიყოს მხოლოდ შეთანხმებული პირობების შესრულების შემდეგ.
რას ნიშნავს იპოთეკის ჩანაწერი
იპოთეკა წარმოადგენს მოთხოვნის უზრუნველყოფის სამართლებრივ მექანიზმს, რომელიც ქონებასთან დაკავშირებულ რისკს ქმნის. შეძენამდე უნდა გაირკვეს, ვინ არის იპოთეკარი, რომელ ვალდებულებას უზრუნველყოფს კონკრეტული ჩანაწერი და როგორ მოხდება შეზღუდვის მოხსნა. საჯარო რეესტრის ამონაწერი მნიშვნელოვანი საწყისია, მაგრამ იპოთეკის პირობების სრულად გასაგებად შეიძლება საჭირო იყოს გამცემის ან კრედიტორის შესაბამისი დოკუმენტი.
არ გადაიხადოთ მხოლოდ დაპირების სანაცვლოდ
განსაკუთრებული რისკია გარიგება, როდესაც მყიდველი სრულ თანხას იხდის და გამყიდველი მოგვიანებით ჰპირდება იპოთეკის მოხსნას. თუ კრედიტორის მოთხოვნა სრულად არ დაფარულა ან დოკუმენტები ვერ გაიცა, მყიდველს შეიძლება გაუჩნდეს მნიშვნელოვანი პრობლემა. გარიგების სქემა უნდა უკავშირებდეს გადახდის ეტაპებს იპოთეკის მოხსნის კონკრეტულ დასტურს და საკუთრების რეგისტრაციას. გადაწყვეტილება უნდა ეყრდნობოდეს უფლებამოსილი მხარეების რეალურად ხელმისაწვდომ მოქმედებებს.
რა უნდა ჩაიწეროს ხელშეკრულებაში
ხელშეკრულებამ უნდა აღწეროს იპოთეკის არსებობა, მისი მოხსნის ვალდებული პირი, აუცილებელი დოკუმენტები, სავარაუდო მოქმედების მიმდევრობა და იმ შემთხვევის შედეგები, თუ შეზღუდვა არ მოიხსნა. ცალკე გაიწეროს წინასწარი გადახდის დაბრუნება, მხარეთა შეტყობინებები და საბოლოო გადაფორმების მომენტი. ეს ამცირებს იმას, რომ გამყიდველი და მყიდველი სხვადასხვა მნიშვნელობას ანიჭებდნენ სიტყვებს „გაფორმება“ ან „გადახდა“.
გაყიდვის წინასწარი იურიდიული შეფასება
შეამოწმეთ საკადასტრო მონაცემები, იპოთეკის ჩანაწერი, სხვა ყადაღები ან შეზღუდვები, გამყიდველის უფლებამოსილება და ყველა აუცილებელი თანხმობა. ზოგჯერ ერთი იპოთეკის მოხსნა არ არის საკმარისი, თუ ქონებაზე სხვა კრედიტორებიც აცხადებენ უფლებას. მაღალი ღირებულების გარიგებაში გამყიდველის განცხადებათა ნაცვლად საჭიროა შესაბამისი პირველწყარო დოკუმენტების გაცნობა.
გასათვალისწინებელი ბოლო ნაბიჯი
მას შემდეგ, რაც მხარეებმა შეასრულეს შეთანხმებული მოქმედებები, გადაამოწმეთ საჯარო რეესტრის განახლებული ჩანაწერი და შეინახეთ ყველა გადახდის დამადასტურებელი საბუთი. დასრულების შეფასება არ უნდა ეფუძნებოდეს მხოლოდ საბანკო გადარიცხვის ეკრანის სურათს ან გამყიდველის შეტყობინებას. თუ გარიგებაში მონაწილეობდა წარმომადგენელი ან მესამე პირი, დოკუმენტების საბოლოო პაკეტი უნდა ადასტურებდეს მისი უფლებამოსილების დაცვას.
მაგალითი: ნასყიდობის თანხით უნდა დაიფაროს იპოთეკა
როდესაც გამყიდველი ამბობს, რომ მყიდველის თანხით დაფარავს იპოთეკას, გადახდის რიგითობა ხდება გარიგების მთავარი რისკი. თუ მთელი ფასი წინასწარ გადაირიცხა გამყიდველთან, ხოლო შეზღუდვის მოხსნა მის მომავალ მოქმედებაზეა დამოკიდებული, მყიდველი შეიძლება აღმოჩნდეს არახელსაყრელ პოზიციაში. განიხილეთ გადახდის ისეთი პროცედურა, რომელიც იპოთეკარის მიერ კონკრეტული თანხის მიღებას და შეზღუდვის გაუქმების დადასტურებას უკავშირებს საკუთრების გადაცემას. მოითხოვეთ იპოთეკარის წერილობითი ინფორმაცია მოთხოვნის ნაშთზე და საჭირო თანხმობებზე. ხელშეკრულებამ უნდა განმარტოს, რა მოხდება თუ რეესტრი ვერ განახორციელებს შეთანხმებულ რეგისტრაციას ან არსებობს სხვა შეზღუდვაც. დასრულების შემდეგ გადაამოწმეთ ახალი ამონაწერი და არა მხოლოდ მხარეთა ხელმოწერილი განცხადებები.