უძრავი ქონების შეძენამდე მხოლოდ საჯარო რეესტრის ერთი ამონაწერი არ კმარა. შეამოწმეთ მესაკუთრის უფლებამოსილება, იპოთეკა და ყადაღა, საკადასტრო ნახაზი, შენობა-ნაგებობის ნებართვები, ფაქტობრივი გამოყენება და ხელშეკრულებით გადახდის დაცული მექანიზმი. საჯარო რეესტრის ჩვეულებრივი უფლების რეგისტრაციის საფასურია 150 ლარი 4 სამუშაო დღეში, 270 ლარი ერთ დღეში ან 350 ლარი იმავე დღეს.
ნორმატიული საფუძველი: საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსი
მნიშვნელოვანი პირობები და მონაცემები
უფლებისა და დატვირთვის ისტორია
გამოიკვლიეთ მესაკუთრეთა ჯაჭვი, იპოთეკა, სერვიტუტი, ყადაღა და სხვა რეგისტრირებული შეზღუდვები. საჭიროებისას შეამოწმეთ გადაცემის საფუძველი.
კადასტრი და ნებართვები
შეადარეთ რეესტრის მონაცემები ფაქტობრივ მდგომარეობას და სამშენებლო დოკუმენტაციას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მშენებარე და კომერციული ობიექტებისთვის.
გარიგების დაცვა
წინასწარი გადახდის, გადაცემის ვადების, დეფექტების, პასუხისმგებლობისა და თანხის დაბრუნების პირობები უნდა იყოს კონკრეტული და აღსრულებადი.
სამი დამოუკიდებელი შემოწმება
პირველი ფენაა საკუთრების უფლება: ვინ არის რეგისტრირებული და რა შეზღუდვებია. მეორეა ფაქტობრივი ობიექტი: რა არის აშენებული, როგორია საზღვრები და რა მდგომარეობაშია ქონება. მესამეა ადმინისტრაციული შესაბამისობა: ნებართვები, ზონირება და სპეციალური პირობები. ამ სამი ფენის ერთმანეთთან შეუსაბამობა შეიძლება არ ჩანდეს ერთი ამონაწერიდან. სამართლებრივი დასკვნა სჯობს წერილობით აღნიშნავდეს თითოეულ შეუსაბამობას და მისი გამოსწორების შესაძლებლობას.
ფასის გადახდის უსაფრთხოება
თუ გამყიდველს ჯერ უნდა მოხსნას იპოთეკა, მოიპოვოს თანხმობა ან შეასრულოს სხვა წინაპირობა, წინასწარი გადახდის წესი განსაკუთრებულ ყურადღებას მოითხოვს. უნდა განისაზღვროს, როდის გადადის თანხა, რა დოკუმენტის შემდეგ ხდება გათავისუფლება და რა მოხდება წარუმატებელი რეგისტრაციისას. გაურკვეველი სიტყვა „გადარიცხვა გაფორმების შემდეგ“ შეიძლება არ განსაზღვრავდეს ზუსტ მომენტს. საჭიროებისას შეარჩიეთ შესაბამისი უსაფრთხო გადახდის მექანიზმი.
მშენებლობის ობიექტის განსაკუთრებული საკითხები
მშენებარე ქონების შეძენისას მოითხოვეთ შეთანხმებული პროექტის მონაცემები, მშენებლობის მიმდინარე სტადიის დადასტურება, საერთო სივრცეების სამართლებრივი აღწერა, მიღების სავარაუდო პროცესი და დეფექტების გამოსწორების წესი. გაარკვიეთ, ვის ეკუთვნის რისკი იმ შემთხვევაში, თუ ნებართვის ან პროექტის ცვლილება საჭირო გახდება. რეკლამაში წარმოდგენილი ვიზუალიზაცია და ხელშეკრულებით განსაზღვრული ობიექტი ყოველთვის ერთი და იგივე მოცულობას არ წარმოადგენს.
რეესტრის ამონაწერი არ არის მთელი კვლევა
უძრავი ქონების შემოწმება უნდა განიხილავდეს სულ მცირე ოთხ განსხვავებულ რისკს: საკუთრების რეგისტრაციას, შეზღუდულ სანივთო უფლებებს, მიწის ან შენობის ფაქტობრივ მდგომარეობას და გარიგების საგადასახადო ან კომერციულ პირობებს. რეესტრში რეგისტრირებული მესაკუთრე ყოველთვის არ ნიშნავს, რომ ქონებაზე ფაქტობრივი დავა ან მესამე პირის მოთხოვნა არ არსებობს. შეადარეთ საკადასტრო გეგმა ფაქტობრივ საზღვრებსა და გამოყენებას; მრავალბინიან შენობაში გამოიკვლიეთ საერთო საკუთრებით სარგებლობის საკითხებიც. მშენებარე ქონების შემთხვევაში მოითხოვეთ ნებართვები, პროექტი, სამუშაოების შესრულების სტატუსი და მიღება-ექსპლუატაციის დოკუმენტები. ყურადღება მიაქციეთ, რა ხდება, თუ გამყიდველი შეთანხმებულ დღეს ვერ უზრუნველყოფს თავისუფალ საკუთრებას. ნასყიდობის ფასი და მისი გადახდის დრო უნდა იყოს დაკავშირებული რეგისტრაციასთან, იპოთეკის მოხსნასთან და შეთანხმებული მდგომარეობით ქონების გადაცემასთან.
რას ამტკიცებს და რას ვერ ამტკიცებს ამონაწერი
ამონაწერი ასახავს რეგისტრირებულ მონაცემებს მოთხოვნის მომენტისთვის. ის არ ადასტურებს ავტომატურად, რომ შენობას ყველა ნებართვა აქვს, ფაქტობრივი ფართი ემთხვევა ნახაზს, ბინაში არ არის მოიჯარე ან მესამე პირის ფაქტობრივი პრეტენზია. საკადასტრო კოდის სწორად შედარება აუცილებელია როგორც ხელშეკრულებასთან, ისე ადგილზე არსებულ ობიექტთან. შენობის დასრულების/ექსპლუატაციაში მიღების სამართლებრივი მდგომარეობა განსხვავებული დოკუმენტით მოწმდება.
იპოთეკის შემთხვევაში უსაფრთხო ანგარიშსწორება
იპოთეკით დატვირთული ქონების შეძენა ზოგადად შესაძლებელია, მაგრამ საჭიროა თანხის მოძრაობის და დატვირთვის მოხსნის პროცესის დაკავშირება. დაუშვებელია მხოლოდ ზეპირი დაპირების იმედად სრულად გადახდა. ხელშეკრულებაში განსაზღვრეთ ბანკის დასტური, ვის ანგარიშზე მიდის ვალის ნაწილი, როდის მიიღება მოხსნის დოკუმენტი, ვინ წარადგენს რეესტრში განცხადებას და რა მოხდება, თუ ჩანაწერი დადგენილ ვადაში არ გაუქმდა. განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციეთ წინასწარ ხელშეკრულებასა და დაუცველ ავანსს.
უცხოელი მყიდველი და მიწის კატეგორია
უცხოელის მიერ საქართველოში ქონების შეძენა სხვადასხვა ქონებისთვის ერთნაირი არ არის. ბინის ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკითხი არ უნდა გაიგივდეს სასოფლო-სამეურნეო მიწასთან, რომლის საკუთრებაზე კონსტიტუციური და სპეციალური შეზღუდვებია. წინასწარ გადაამოწმეთ მიწის მიზნობრივი დანიშნულება, საჭიროების შემთხვევაში მოქალაქეობა/სტატუსი და ქონების შესაბამისი სამართლებრივი რეჟიმი; რეგისტრაციის გადახდა არ ნიშნავს უპირობოდ დასაშვებ შეძენას.
შეძენამდე მოთხოვნილი დოკუმენტების სია
მოითხოვეთ განახლებული ამონაწერი, საკადასტრო გეგმა, მესაკუთრის პირადობის ან კორპორაციული უფლებამოსილების დოკუმენტი, არსებული იპოთეკის/შეზღუდვის შესახებ ინფორმაცია, შენობის ნებართვები და მიღების დოკუმენტები საჭიროებისას, მესაკუთრისა და გამყიდველის შესაბამისი თანხმობები და სავარაუდო კომუნალური დავალიანებების სტატუსი. ხელშეკრულებას დაურთეთ ობიექტის მკაფიო აღწერა, თანხის გადახდის ეტაპები და საკუთრების რეგისტრაციისთვის ხელმოწერილი დოკუმენტების მიწოდების ვალდებულება.
როდის უნდა გაჩერდეს თანხის გადახდა
არსებობს გარემოებები, როცა მყიდველისთვის ყველაზე გონივრული მოქმედება თანხის გადახდის გადავადებაა. მაგალითად, გამყიდველის სახელზე არსებული ამონაწერი არ ემთხვევა ხელშეკრულების ხელმომწერს; საკადასტრო საზღვრები ვერ ემთხვევა რეალურ ნაკვეთს; რეგისტრირებულია იპოთეკა, რომლის მოხსნის წერილობითი მექანიზმი არ არსებობს; მშენებარე ობიექტს არ აქვს შეთანხმებული პროექტი ან დასრულების დადასტურება; ბინით სარგებლობს პირი, რომლის გამოთხოვის სამართლებრივი საფუძველი გაურკვეველია. თითოეულ შემთხვევაში პრობლემის არსებობა გარიგების სამუდამოდ გაუქმებას ყოველთვის არ ნიშნავს. საჭიროა ნასყიდობის წინაპირობის განსაზღვრა: გამყიდველმა კონკრეტულ ვადაში მოიტანოს დოკუმენტი, გაასწოროს რეესტრის ჩანაწერი ან უზრუნველყოს მესამე პირის უფლების მოხსნა. მანამდე ავანსის მოცულობა და დაბრუნების მექანიზმი ხელშეკრულებით უნდა იყოს დაცული. მყიდველმა თავიდანვე განასხვავოს იურიდიული საკუთრება და ფაქტობრივი მდგომარეობა: რეგისტრაცია შეიძლება ერთ პირზე იყოს, ხოლო ქონების ფიზიკური ფლობა ან გამოყენება სხვა პირს ჰქონდეს.
ხელშეკრულების პირობები, რომლებიც თავიდან გვაცილებს დავას
ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში კონკრეტულად აღიწეროს საკადასტრო კოდი, მდებარეობა, ფართი, ყველა შენობა-ნაგებობა და ფასი. დაფიქსირდეს, როდის არის გადასახდელი თანხა და როგორ აისახება გადახდა, როდესაც ბანკი თანამონაწილეა. თუ მიწის ნაკვეთს ან ბინას სჭირდება დამატებითი დოკუმენტი, იგი ჩაიწეროს არა სურვილის ფორმით, არამედ შესრულების შემოწმებადი ვალდებულებით. სჯობს მიღება-ჩაბარების აქტი ასახავდეს ფიზიკურ მდგომარეობას, გასაღებებს, მრიცხველებს და დათქმებს აღმოჩენილი ხარვეზების შესახებ. შეამოწმეთ რომელი მხარე იხდის რეგისტრაციის, სანოტარო მომსახურების, თარგმანის ან საბანკო ტრანზაქციის ღირებულებას. თუ გარიგება უცხოელის მონაწილეობითაა, განსაკუთრებით ფრთხილად მოწმდება ქონების ტიპი და საკუთრების დაშვებადობა. ხელშეკრულებას უნდა ჰქონდეს პასუხი: რა ხდება თუ თანხა გადახდილია, მაგრამ რეესტრი უარს ამბობს საკუთრების რეგისტრაციაზე? სწორედ აქ იკვეთება კარგად დაგეგმილი გარიგებისა და ფორმალური ნიმუშის განსხვავება.