რეესტრის ამონაწერი აჩვენებს რეგისტრირებულ უფლებებსა და დატვირთვებს, მაგრამ ვერ ამტკიცებს შენობის ფაქტობრივ შესაბამისობას პროექტთან, საზღვრების ნამდვილ მდგომარეობას ან კომუნალური ქსელების გამართულობას. სარეგისტრაციო მონაცემებს შეადარეთ საკადასტრო ნახაზი, მშენებლობის ნებართვის მასალები, ტექნიკური მდგომარეობა და საჯარო მონაცემებში არსებული დავები. ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ გამყიდველის კონკრეტული გარანტიები.
ნორმატიული საფუძველი: კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი
როგორ მოქმედებს ეს წესი პრაქტიკაში
თუ მიწის ნაკვეთის ამონაწერში 800 მ² წერია, ხოლო ფაქტობრივი ღობე სხვა საზღვრებს აჩვენებს, წინასწარ მოითხოვეთ აზომვითი ნახაზი და მეზობლების შესაბამისი უფლებების შემოწმება. საკადასტრო რიცხვი თავისთავად არ წყვეტს ფაქტობრივი გადაკვეთის საკითხს.
დოკუმენტური სურათი
ამონაწერი აჩვენებს რეგისტრირებულ მონაცემებს, მაგრამ შეიძლება ვერ გაგცეთ პასუხი მიწის ფაქტობრივ საზღვარზე, შენობის მდგომარეობაზე ან ნებართვების შინაარსზე. მოითხოვეთ საკადასტრო გეგმა, საჭირო ისტორიული ჩანაწერები, უფლებრივი დოკუმენტების საფუძვლები და შეზღუდვების შესახებ ინფორმაცია.
მესამე პირთა უფლებები
იპოთეკა, ყადაღა, სერვიტუტი და სხვა უფლებრივი დატვირთვა განსხვავებულ შედეგებს იწვევს. მათი არსებობა უნდა შეფასდეს არა მხოლოდ გარიგების დღეს, არამედ რეგისტრაციის დასრულებამდე. ხელშეკრულებამ უნდა განსაზღვროს, ვინ უზრუნველყოფს შეზღუდვის მოხსნას და როდის გათავისუფლდება გადახდილი თანხა.
შეძენამდე დამატებითი შემოწმება
დაზუსტდეს პროექტის ნებართვები, შენობის ექსპლუატაციის სტატუსი, შეზღუდვები ტერიტორიის გამოყენებაზე, კომუნიკაციები და შესაძლო მეზობლური პრეტენზიები. კომერციული ობიექტისთვის მნიშვნელოვანია საქმიანობის განხორციელების სამართლებრივი წინაპირობები. მაღალი ღირებულების გარიგებაში ტექნიკური ექსპერტის მონაწილეობა იურიდიულ შემოწმებას ავსებს და არ ანაცვლებს.
როდის არის საჭირო ისტორიული რეგისტრაციის შემოწმება
მხოლოდ ბოლო ამონაწერის საფუძველზე შეიძლება არ ჩანდეს, რომელ გარიგებას ან გადაწყვეტილებას დაეფუძნა საკუთრების შეძენა. მნიშვნელოვან ან რისკიან გარიგებაში საჭირო შეიძლება გახდეს წინა რეგისტრაციებისა და შესაბამისი უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტების შემოწმება. სასამართლო პრაქტიკაში რეგისტრაციის სამართლებრივი საფუძველი და მესამე პირთა უფლებები არაერთხელ გახდა დავის საგანი. მიზანი არა ყველა ძველი დოკუმენტის ავტომატურად გამოთხოვაა, არამედ შესაძლო პრობლემის სიღრმის შესაბამისად კვლევა.
საკადასტრო მონაცემის მნიშვნელობა
ფაქტობრივი ღობე ან შენობის კედელი ყოველთვის არ ემთხვევა საჯარო რეესტრის გეგმით განსაზღვრულ საზღვარს. ეჭვის შემთხვევაში დასკვნა მოითხოვს შესაბამისი მონაცემების შედარებას და საჭიროებისას აზომვის სპეციალისტის მონაწილეობას. გარიგების ხელშეკრულებაში აღწერილი ფართობი და საკადასტრო მონაცემი უნდა იყოს შეთანხმებული. სადავო საზღვარი შეიძლება გავლენას ახდენდეს როგორც საკუთრების გამოყენებაზე, ისე შემდგომი მშენებლობის შესაძლებლობაზე.
როცა ჩანაწერი და ფაქტობრივი მდგომარეობა განსხვავდება
საჯარო რეესტრის ამონაწერსა და ფაქტობრივ მდგომარეობას შორის შეუსაბამობა ავტომატურად არ ნიშნავს კონკრეტული პირის არაკეთილსინდისიერებას, მაგრამ გარიგებისთვის მნიშვნელოვანი რისკის ნიშანია. მაგალითად, საკადასტრო რუკაზე მოცემული საზღვარი შეიძლება განსხვავდებოდეს ღობისგან, ან შენობის გამოყენება არ შეესაბამებოდეს დოკუმენტებში ასახულ მდგომარეობას. სასურველია ერთდროულად მოიპოვოთ ამონაწერი, საკადასტრო გეგმა, წინა სამართლებრივი საფუძვლის დოკუმენტები და საჭიროებისას მუნიციპალიტეტის მასალები. ნუ დაასკვნით მხოლოდ გამყიდველის სიტყვებით, რომ „ყველაფერი რეგისტრირებულია“. შეამოწმეთ, არის თუ არა ყადაღა, იპოთეკა, სერვიტუტი ან სხვა შეზღუდვა და რა უნდა მოხდეს მათ მოსახსნელად. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შედეგი უნდა იყოს აღწერილი, როგორც გასამოწმებელი პირობა, და არა ზოგადი დაპირება.